تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت چیست؟

حق کسب و پیشه و تجارت مختص محلی است که در آن فعالیت کسبی انجام شود، و مستأجر مرتکب تخلف نیز نگردد. لذا در صورت تعطیل بودن مورد اجاره یا تخلف مستأجر، حق مزبور ساقط می‌گردد. اما اگر مستأجر وجهی بابت سرقفلی پرداخت کرده باشد، این حق حتی با احراز تخلف مستأجر، به قوت خود باقی است.

تاریخ رای نهایی: 1392/11/23    شماره رای نهایی: 9209970220101626
     

رای بدوی

با التفات به کلیه اوراق پرونده موارد معنونه وکیل خواهان‌ها در پرونده محاکماتی امر چنین است: الف) مطالبه ارزش سرقفلی و صنفی یک باب مغازه موضوع قرارداد اجاره سند رسمی شماره 207643 مورخ 13/6/1380 دفترخانه شماره … تهران به قیمت روز با جلب نظر کارشناس ب) مطالبه مبلغ 000/000/3 ریال بابت اجاره بهاء پرداختی و احتساب خسارات دادرسی ج) دادگاه در مقام رسیدگی با تشکیل جلسات دادرسی به دلایل وکلای صحابه دعوی رسیدگی کرده و به اسناد و مدارک‌شان توجه نموده و با استماع اظهارات و مدافعات آنان به شرح لوایح ابرازی و تطبیق آن‌ها با موازین قانونی مراتب ذیل را مدنظر قرار می‌دهد.
 اولاً: نظام حقوقی ایران تخلیه مورد اجاره تجاری را در مواردی موردپذیرش قرار داده آن را مقید به شروطی نموده است (من‌جمله قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356) بر اساس قانون مذکور اصل این است که تخلیه مورد اجاره به‌جز موارد تصریح‌شده قانونی ممنوع است و فلسفه این اصل صرفاً به‌منظور حقوق مستأجر می‌باشد که درنتیجه اجرای این مقررات ایجاد گردیده و چنانچه درنتیجه اعمال و اجرای مقررات قانون مذکور معلوم و مشخص شود که مستأجر فاقد هرگونه حقی در مورد اجاره می‌باشد موجر حق اعمال مالکیت خود را به هر نحوی که مقتضی و صلاح بداند در مراجع ذی‌صلاح خواهد داشت ازاین‌رو تخلیه مورد اجاره در صورتی امکان‌پذیر و دارای اعتبار تلقی می‌گردد که ناشی از نص قانون باشد و مقنن آن را منصوصاً بیان کرده باشد بدین لحاظ احکام مقرر در قانون مرقوم جنبه امری و تکلیفی دارد و ضمانت اجرایی عدم ایفاء تکالیف مزبور از جانب مستأجر اعمال قانون موضوع بحث می‌باشد بنابراین طبیعی است توانایی و اختیار محکمه منصرف از حکم امری مقرر از همان قانون و ضمانت اجرایی ناظر بدان است درنتیجه دریافت حق کسب و پیشه و تجارت توسط مستأجر تابع شرایط قانون مذکور می‌باشد.
ثانیاً: ازنظر تئوریک و عملی بین حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی تفاوت وجود دارد بدین نحو که حق کسب و پیشه و تجارت مختص محلی است که آن محل، محل استفاده تجاری به‌موجب مقررات قانونی باشد و در مانحن‌فیه برفرض تعطیل بودن مورد اجاره در طول مدت رابطه استیجاری ایجاد حقوق مکتسبه مستأجر محل تردید است زیرا با وصف موجود اساساً ابتدا حقی برای آنان ایجاد نشده تا محل موصوف واجد شرایط لازم امتیازات مربوط به اماکن تجاری باشد و موجر یا موجرین مکلف به پرداخت ما به ازای آن شوند لیکن در صورت اشتغال به کار و احراز تخلف مستأجر و حکومت آمره قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 در موارد منصوصه قانونی این حقوق از وی ساقط می‌شود اما در سرقفلی حتی با احراز تخلف مستأجر این حقوق به قوت خود باقی است و درصورتی‌که مستأجر وجهی بابت سرقفلی پرداخت کرده باشد این حقوق می‌بایست لحاظ گردد بدین استدلال از تعبیر قانونی حق کسب و پیشه و تجارت سرقفلی دادگاه اصولاً مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 حاکم بر قضیه نمی‌داند نتیجتاً رابطه حقوقی طرفین را مشمول مقررات دعوی ناظر به موضوع قرارداد فی‌مابین و حاکمیت قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 دانسته و چون با توجه به مفاد دادخواست و اوراق پرونده معلوم می‌شود که ملک تجاری می‌باشد و مندرجات قرارداد حاکی است که مستاجرین وجهی بابت سرقفلی و حقوق صنفی به موجرین پرداخت کرده‌اند بدین لحاظ دادگاه مستاجرین را مستحق دریافت سرقفلی و حقوق صنفی به قیمت عادله در ملک تجاری می‌داند مفید این مطلب جلد 8 از بحث مسائل المستحدث کتاب تحریرالوسیله حضرت امام خمینی (ره) در مسائل 307 و 317 از مجموعه استفتاثات جلد دوم صفحات 165و171 می‌باشد که حق تخلیه را منوط به پرداخت حق سرقفلی به مستأجر نموده است ازاین‌رو دادگاه با جمع بودن شرایط حاصله قانونی به‌منظور تعیین میزان سرقفلی محل مبادرت به صدور قرار کارشناسی نمود که کارشناس منتخبی دادگاه آقای ش.ج. پس از مطالعه پرونده و شرایط مذکور در آن و بازدید ازملک موضوع بحث که شامل یک باب مغازه به مساحت 80/18 مترمربع واقع در طبقه اول یک ساختمان هفت‌طبقه ساخته‌شده (شامل یک طبقه زیرزمین + طبقه همکف + پنج طبقه روی همکف) ساخته‌شده با اسکلت فلزی و پوشش سقف‌ها از تیرچه‌بلوک با عمری حدود بیست‌وپنج سال که تحت نام پاساژ ق. در آن فعالیت فروش لوازم‌یدکی اتومبیل انجام می‌شود کف این مغازه با پارکت چوبی خارجی فرش شده و. . . دارای آب و گاز مشترک و برق مستقل واقع در خیابان اکباتان بعد از کوچه ن. پاساژ ق. طبقه اول مقابل راه‌پله پلاک 4 به ارزش 000/000/820/2 ریال تعیین و برآورد نموده است که پس از وصول به وکلای صحابه دعوی ابلاغ و از آن‌چنان تعرضی که سبب بی‌اعتباری و عدم متابعت از آن را نشان دهد مصون مانده و صرف اعتراض به نظریه کارشناس و ارجاع به هیئت سه‌نفره کارشناسی از ناحیه وکیل خواندگان بدون تکیه‌بر مبنا علت موجه و مستدل و مستند سبب عدم متابعت از نظریه مذکور که با اوضاع‌واحوال محقق قضیه نیز انطباق دارد نمی‌گردد ازاین‌رو دادگاه به تجویز از ماده 260 قانون آیین دادرسی مدنی و با استنباط امکان صدور رأی بر مبنای آن جهاتی که فوقاً اشارت گردید دعوی اقامه‌شده خواهان‌ها را وارد و ثابت تشخیص و به استناد مواد 198و519 از همان قانون و مسائل المستحدث مندرج در متن و تبصره 2 ماده 6 از قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 26/5/1376 خواندگان را به پرداخت مبلغ 000/000/820/2 ریال بابت ارزش سرقفلی به قیمت عادله و مبلغ 000/000/3 ریال بابت اجاره‌بهای پرداختی و پرداخت مبلغ 000/508/121 ریال بابت کلیه خساراتی که به سبب طرح دعوی به خواهان‌ها وارد کرده‌اند اعم از هزینه دادرسی، اوراق دفتر، حق‌الزحمه کارشناس و حق‌الوکاله وکیل در این مرحله از رسیدگی در حق خواهان‌ها صادر می‌نماید بدیهی است خواهان‌ها و وکیل مشارٌالیها مکلف‌اند به ترتیب مبالغ الف) 900/535/55 ریال ب) 000/960/57 ریال بابت مابه‌التفاوت هزینه دادرسی و نیز تمبر وکالتی به نفع صندوق دولت محترم جمهوری اسلامی پرداخت نمایند و دفتر دادگاه مکلف است قبل از اجرا دادنامه فوراً وجوه مذکور را مطالبه نموده و در صورت عدم ابطال تمبر از ناحیه وکیل خواهان‌ها در اجرای تبصره 4 از ماده 104 قانون مالیات‌های مستقیم با ارسال رونوشتی از دادنامه میزان حکم قطعی را به حوزه مالیاتی مربوطه اطلاع داده تا مابه‌التفاوت آن را موردمحاسبه قرار دهند مع‌الوصف دادگاه اعلام می‌دارد حکم اصداری حضوری و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل ‌تجدیدنظرخواهی درمحاکم محترم تجدیدنظر مرکز استان می‌باشد.
رئیس شعبه 26 دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ امیدواری

 

رای دادگاه تجدید نظر

پیرو دادنامه شماره 9209970220101131 مورخ 29/8/92 صادره از این دادگاه، نظر به اینکه در ذکر مشخصات تجدیدنظرخواهان و دادنامه تجدیدنظر خواسته اشتباه صورت گرفته لذا بدین گونه اصلاح می‌گردد که در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ج.ت. به‌طرفیت خانم‌ها ز. و الف. شهرت هردو م. نسبت به دادنامه شماره 9109970228601270 مورخ 16/12/91 صادره از شعبه 26 دادگاه عمومی حقوقی تهران که مشتمل بر صدور قرار ردّ دادخواست تجدیدنظرخواهی مشارٌالیه از دادنامه 0409-900 مورخ 30/6/90 به لحاظ عدم رفع نقض در مهلت قانونی می‌باشد نظر به اینکه وکیل تجدیدنظرخواه تمبر دادرسی را باطل ننموده و با وصف ابلاغ اخطار رفع نقض در تاریخ 26/10/91 مع‌الوصف اقدامی در جهت ابطال تمبر دادرسی به عمل نیامده لذا قرار ردّ تجدیدنظر خواسته که بر این مبنا صادر گردیده صحیح و منطبق با قانون تشخیص این دادگاه مستنداً به ماده 353 قانون آیین دادرسی ضمن ردّ تجدیدنظرخواهی آن را تأیید می‌نماید این رأی اصلاحی و به انضمام دادنامه 1131-920 مورخ 29/8/92 معتبراست.
مستشاران شعبه 1 دادگاه تجدیدنظر استان تهران
جلالوند ـ توکلی

حقوقی

مهدی براتعلی پورمشاهده نوشته ها

وکیل دعاوی حقوقی، کیفری، خانواده و ثبتی؛ موسسه حقوقی دکتر مهدی براتعلی پور

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *